Про те, з якими труднощами, про які вони навіть не знають, стикаються українці, що купують квартири в містах, і як треба врегулювати земельні відносини, щоб цих проблем не було, - у відеоблозі Бориса Кушнірука на ONLINE.UA
Сьогодні мені хотілось би поговорити про таке питання, як земельні відносини в містах.
Річ у тім, що ми доволі часто дискутуємо щодо права на продаж сільськогосподарських земель, але при цьому не обговорюємо питання земельних відносин в містах, хоча, насправді, проблема теж існує. Нерозуміння того, що мало би бути в нормальній економіці, потребує обговорення.
Основний метод будівництва і виділення земельних ділянок у нас в містах полягає в тому, що землі виділяються забудовним організаціям, і вони після того лише сплачують певний інфраструктурний внесок в міський бюджет. Особливо це стосується житлового будівництва.
В чому негатив такого підходу? По-перше, в методологічній і економічній основі цих відносин. Коли ми говоримо про землю, то маємо на увазі існування так званої "диференційної ренти №1" і "диференційної ренти №2".
Читайте також: Українці самі не хочуть економити величезні гроші: один яскравий приклад
"Диференційна рента №1" – це природна рента, пов’язана з тим, що земля має певні природні властивості, пов’язані з її родючістю, з тим, який її температурний режим, де вона знаходиться з точки зору наближеності до вологи тощо.
"Диференційна рента №2" має відношення до того, що земля, її вигідність і корисність, може бути покращена. Це може бути покращення земель, пов’язане з тим, що на ній будуть проводити якісь іригаційні заходи, і земля буде більше давати врожаю, а може бути пов’язане з тим, що навколо цієї землі просто будують інфраструктуру, пов’язану з електричною енергією, тепло-, газопроводами тощо, прокладають дороги.
І вже в залежності від того, наскільки інфраструктурно насичена територія, залежить, дорожче чи менше коштує земля. Тому абсолютно однаковий будинок, якщо його побудувати в центрі міста і десь на околиці, за ціною буде відрізнятися в рази.
Чим вона відрізняється? Відрізняється саме вартістю землі, цінністю тієї землі, на якій побудована та чи інша будівля. Питання полягає в тому, що коли ми віддаємо землю під будівництво, то дуже часто це – відверто корупційні відносини. Тому що більш цінну землю, яка знаходиться в більш цінному місці, отримують одні забудовники, зрозуміло, наближені до влади чи до певних осіб, які можуть мати вплив на владу.
І, з іншого боку, ті, хто теж захоче будувати в Києві, якщо не мають можливості дати хабарі, частіше за все або взагалі землі не отримають, або отримають її на надзвичайно невигідних умовах.
Ми побудували будинок. Кому належить земля, на якій побудований житловий багатоквартирний будинок? За великим рахунком, з точки зору економічних відносин, все, що знаходиться на землі – це її покращення.
Але в наших умовах виходить, що земля, на який побудована житлова будівля, не належить власникам цих квартир. Хоча, за фактом, коли вони купують ці квартири, вони платять, зокрема, за місце розташування, не просто за квадратний метр. Вони платять за місце розташування, саме за ту землю, на якій побудована ця будівля.
Читайте також: Заборона на продаж лісу і шлях України в нікуди
Таким чином, питання полягає в тому, що коли ми не продаємо цю землю, а віддаємо її в користування, а потім – в постійне користування, то, фактично, порушуються оці економічні відносини, де головний дохід отримують забудовники, а не місцева громада.
Але, крім того, є ще проблема – якщо, не дай Боже, щось з цією будівлею стає, ну, наприклад руйнується, то громадяни, які б мали можливість претендувати на компенсацію вартості своєї будівлі, пов’язаної з цінністю землі, на це права не мають.
Вони свого часу, заплативши за ці квартири і заплативши за місце розташування квартир в цьому будинку, не можуть претендувати на цю землю, вони не можуть претендувати на прибудинкову територію, яку вони, за великим рахунком, теж купують, коли купують ту чи іншу квартиру.
Насправді, якщо ми хочемо виводити правильні відносини, то вся земля, яка є в населених пунктах, має не видаватися за рішенням міськради, Київської чи не Київської, а лише продаватися на відкритих аукціонах. І потім всі, хто є власником нерухомості, яка побудована на цій землі, мають автоматично ставати і власниками цієї землі.
Тоді їх стосунки щодо цієї землі будуть чітко визначені, цю землю вже ніхто не зможе забрати, ніхто не зможе на неї претендувати. Якщо буде продаватися не просто земля під будинком безпосередньо, а з прибудинковою територією, то тоді ніхто не зможе претендувати на цю прибудинкову територію, крім мешканців цього будинку.
Це важливо для того, щоби, по-перше, захистити права співвласників таких будинків і об’єктів нерухомості, і, з іншого боку, створити прозорі стосунки, де міська громада отримує реальні кошти за землю. Потім вже саме місцеве самоврядування буде зобов’язане розбудовувати всю територію, зокрема навколо цих будинків, для того, щоб вона була придатна для проживання.
І саме такий механізм може забезпечити прозорі земельні відносини в містах. На жаль, поки що немає бажання йти саме до цього варіанту, який є нормальним для абсолютної більшості країн світу, а не для України.
Хоча питання на часі стоїть, і я б його вважав би одним із найважливіших для побудови нормального розвитку міста, не тільки Києва, а й всіх міст України.
Читайте також: Єдиний спосіб перемогти корупцію в Україні
